市場研判

中期策略:震蕩築底 短期策略:高拋低吸 市場情緒:人氣漸暖 倉位控製:約50%
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上海新房價格回暖
時間:2019-03-20 10:20 來源:21世紀經濟報道 作者:未知 點擊:

    上海房價今年以來有所回溫,交易也漸熱,銀行信貸員們“春江水暖鴨先知”。

從銀行端來看,今年著力布局房貸,是抵禦資產荒的一劑良藥,也是在對公信貸謹慎、消費信貸收緊之後的優選,有銀行行長直呼,今年最為看重房貸資產。

    二手房重獲青睞

    國家統計局3月15日發布2019年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據,結果顯示上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,同比漲1.5%;二手住宅銷售價格環比下跌0.1%,同比下滑2.5%。新房價格今年1月和2月都在微漲。

    2018年在“房住不炒”的調控下,上海樓市略為低迷,成交量下滑。

    根據多位銀行信貸員的說法,去年業務量明顯減少,其中新房和二手房情況分化:新房,尤其是地段較好的樓盤,由於政府限價一房難求,特別是上海前灘地帶的樓盤,出現了淩晨排隊購房的情況,而二手房少人問津,原先與新房倒掛的二手房房價最終也不得不調低,以獲得購房者青睞。

    “但今年開春以來情況很不一樣,新房一如既往地紅火,二手房也熱起來了,明顯感到房貸單子多了。”一位國有大行上海分行客戶經理對21世紀經濟報道記者表示。

    記者采訪過的多位信貸經理認可這一說法,並表示可能已經超出了季節性因素帶來的效應。從過往經驗來看,一季度是銀行集中進行放貸投放的時間。

    從銀行的角度看,房貸放款速度也有所加快,上述大行客戶經理表示,以往需要等兩個月放款,現在時間更短一些。

    銀行為何降價攬客

    同為一線城市,深圳房貸利率在3月兩次下調,大行最低提供基準利率上浮5%的利率。但多位銀行房貸業務人員表示,這種調控幅度不適用於上海,原因在於上海房貸利率水平已經是全國最低。

    目前上海維持著首套房房貸利率最低9.5折的折扣水平,沒有上浮反而打折,這在全國非常罕見。但是穩中也有下調。融360大數據研究院監測數據顯示,2019年2月上海首套房貸款平均利率為5.06%,較上期下降3BP,環比下降0.59%;二套房貸款平均利率為5.56%,下降1BP,環比下降0.18%。

    融360在上海地區監測的30家銀行分(支)行中,首套房方麵,有1家停貸,首套房貸款最低利率折扣依然為9.5折,目前共10家可以申請9.5折優惠,7家執行基準利率,9家執行基準上浮10%,1家執行基準上浮15%,另有2家執行基準上浮20%。二套房方麵,平均利率為5.56%,普遍執行基準上浮10%-20%。

    房貸利率較低其實反映的是在上海市場上銀行們拚殺激烈。一位全國股份製銀行零售業務部副總經理對21世紀經濟報道記者表示,原因主要在於上海信貸市場競爭充分,既有中資銀行,也不乏外資銀行。在資金充裕、拚殺強勁的情況下,“抬價”隻能意味著喪失市場。更何況房貸屬於優質資產,不良率一直是各項貸款最低的。

    而在今年央行兩次降準之後,市場流動性增強,銀行坐擁低成本資金,在資產荒的大背景下,多家銀行人士表示,近期更加注重布局房貸市場。

    一位股份製銀行上海分行行長表示:“對公業務方麵,開拓新資產比較有難度,找到擁有合格抵押物的企業並沒有比去年更容易,且逾期違約現象比較多,個人信貸方麵,消費貸很多是通過助貸做的,今年監管比較嚴格,因此也出現了下滑。所以今年年初,把精力放在開拓房貸市場上,壓低價格攬客。”

    21世紀經濟報道此前曾報道,3月初,上海對“聯合貸”釋放監管信號,不得新增違規合作項目,逐步壓縮存量業務規模。上海銀保監局黨委書記韓沂在兩會期間接受媒體采訪時表示,目前對於聯合放貸有明確的要求,銀行不得將風控管理交給互聯網機構,即互聯網機構可以協助銀行放貸,比如幫助獲客,提供技術以及管理、回收貸款等。但銀行不能直接將資金交給互聯網機構,由互聯網直接放貸,這是原則問題。

    “房貸今年一直在發力,畢竟按揭貸款涉及民生,在額度上對按揭貸款優先保證。”一位國有大行上海某支行行長對記者表示。

    一位滬上銀行人士也表示,90天逾期款項納入不良之後,去年上海銀行業不良率有所抬頭,從2017年末的0.57%上升到了0.78%,資產質量下遷壓力加大,因此更加注重房貸是順勢而為。

    上海樓市或現新需求

    今年上海房貸還有一個契機,即三年前外地人在上海購房的連續繳納社保要求從2年變成了5年,阻擋了很多購房者的買房征程。但是今年上半年,三年前剛滿2年社保的人群達到5年標準,屆時樓市可能出現新動向。 

    “都在說這部分人快要解除限購的情況,可能以後單子會稍微多一些。”一位信貸經理對記者表示。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,三年前測算出來上海有30萬人會受到外地人購房資格新政的影響,今年很可能這部分需求會逐步釋放,從而帶來二手房市場的回暖。但今年股市在兩會期間突破3000點,不排除這部分資金流入股市,獲得購房資格的外地人剛需沒有充分釋放的情況。

    對於信托機構正追捧的房地產項目,滬上銀行們還是較為謹慎。

    “去年中央提出‘六個穩定’,其中提到要穩金融,無論是開發貸還是房地產市場,也要穩定健康發展,都是圍繞這個目標來做的。”上述國有大行支行行長表示。



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